раздел: Кадастр
Впишите что требуется сделать,
либо нажмите на одну из ссылок ниже
Дорогие пользователи!
В разделе «Кадастр» мы будем описывать вопросы с которыми, как нам кажется, рано или поздно соприкасаются владельцы и покупатели загородных домов и участков.
Мы будем создавать и дополнять материалы в 64-х разделах сайта.
Наша цель – рассказывать и давать как можно больше информации, чтобы вы смогли найти оптимальные пути решения задач, стоящих перед вами. Конечно, мысли собранные здесь где-то звучали, но мы постараемся собрать их вместе на Лэндклаб, чтобы у вас была полноценная картина.
Платформа Лэндклаб Услуги полностью свободна от рекламы, не представляет интересы ни одного производителя или поставщика услуг.
Довольно предисловий. Наливайте себе чай / кофе (или что вы там пьёте:), ставьте рядом закуски (наверное, это снеки). Мы начинаем.
Межевание проведено, а что дальше?
Вы выбрали участок своей мечты. Межевание проведено, участок закоординирован и в выписке из ЕГРН содержатся верные данные о контуре и геодезических координатах участка. Если на участке нет строений, то мы вам рекомендуем заказать ГПЗУ. Перед покупкой участка.
Услуги риэлтора
Кстати, если некому сопровождать вашу сделку, разместите объявление-задачу по поиску услуг риэлтора здесь же, на Лэндклаб Услуги.
ГПЗУ - зачем он нужен?
Градостроительный план земельного участка необходим для того, чтобы вы знали, где на земельном участке будет возможное пятно застройки, где проходят красные линии (они обозначают границы улиц, автодорог, трубопроводов, лэп, линий связи, ж/д, общественных территорий), существуют ли возможные ограничения (обременения), например, охранная зона газопровода, водопровода или лэп, водоохранные зоны (моря, реки, озера, ручья, канала, водохранилища) или граница леса (на землях лесного фонда строительство запрещено), отступы от строений соседей и от заборов, и так далее.
Если вы купите участок без запроса ГПЗУ, то может оказаться, что участок расположен в охранной зоне магистрального газопровода, или в зоне отчуждения высоковольтной линии электропередач. Либо, на месте строительства дома окажется подземный водопровод (водовод). Кстати, информации о нём может и не быть на общедоступных картографических материалах. Либо участок расположен на территории объекта культурного наследия, то есть на этой земле и построиться нельзя, а подлежащим реконструкции зданиям предъявляются повышенные требования. И тогда вам точно придётся воспользоваться услугами архитектора, услугами художника и услугами проектировщика . Советуем избегать таких ситуаций, чтобы в дальнейшем не подвергать дом сносу, а себя оградить от судебных разбирательств.
Подводим итог. Вы выбрали пустой участок. Он должен быть отмежёван. Сведения о нём должны быть в ЕГРН. Участок должен быть поставлен на кадастровый учёт. Перед покупкой участка вы должны истребовать с продавца ГПЗУ, для того, чтобы видеть на каком пятне и можно ли вообще строить на этом участке, красные линии, охранные зоны, отступы от соседей и прочее. Плюс вы подаёте уведомление о планируемом строительстве. Когда заканчиваете строительство подаётся уведомления об окончании строительства. Вы вызываете кадастрового инженера, он готовит технический план. Затем вы подаёте документы (или ваше доверенное лицо земельный юрист, кадастровый инженер, риэлтор) на регистрацию права собственности и постановку дома на кадастровый учёт. Для присвоения почтового адреса вашему новому дому необходимо обратиться в органы местного самоуправления с документами. Их перечень нужно уточнять у местных властей. После получения адреса будет возможна и регистрация по нему.
Три варианта
Давайте остановится на ситуации, когда вы покупаете участок с уже существующими строениями. Вам должны предоставить правоподтверждающие документы на дом и участок, подробнее уточняйте у специалистов какие (одни из - выписка из ЕГРН, судебное решение).
Если участок с домом. Может быть три варианта.
Первый вариант – это когда дом стоит на участке, но по каким-либо причинам он не стоит на кадастровом учёте и права собственности не зарегистрированы.
Второй вариант – это когда дом стоит на участке, дом не поставлен на кадастровый учёт, но права собственности оформлены.
Третий вариант – дом на участке, стоит на кадастровом учёте и оформлены права собственности.
Рассмотрим первый вариант
Дом на участке, и владелец участка говорит, что дом официально никак не оформлен, уведомление о строительстве не подавалось. Уведомление об окончании строительства, соответственно, тоже. На кадастровый учёт дом не ставился и как собственность не зарегистрирован.
Конечно, мы на слово никому не верим. Запрашиваем выписку из ЕГРН на земельный участок и ГПЗУ. Если в ЕГРН только описание контуров участка и его геодезические данные, значит участок отмежёван. ГПЗУ, как уже говорили ранее, запрашиваем для того, чтобы понять: можно будет построиться на участке, когда вы его купите, или нет. Если можно, то какое строение, сколько этажей, какой площади и с какими ограничениями (обременениями).
Подробнее о ЕГРН и межевании, пожалуйста, в разделе »Межевание».
Если постройка вам не нужна - то просто производим снос (демонтаж). Естественно, это всё просто, если дом не подключен к коммуникациям. У нас получается пустой участок. Далее, производим те же манипуляции, как для пустого участка.
Рассмотрим второй вариант
Дом стоит на участке, дом не поставлен на кадастровый учёт, но права собственности оформлены.
Дома может не быть на кадастровом учёте ввиду того, что в то время отсутствовало требование координатной привязки к местности. То есть готовились документы на дом, передавались в кадастровую палату и права собственности на дом регистрировались, а вот на кадастровую карту дом не попадал, так как её и не было. И второе. Участок и дом могли регистрироваться в декларативной форме, то есть заявительской. Например, дачная амнистия. Права собственности регистрировались, была только описательная часть, а где конкретно находится объект, с точки зрения геодезической привязки, непонятно.
В этой ситуация не вы должны разруливать этот вопрос, а настоящий владелец участка. Если дом не закоординирован, то «посадить» дом на участок и проверить соответствие участку можно только с помощью услуг геодезиста. Он сделает замер участка и зафиксирует контуры дома.
Но в любом случае вам необходимо проверить «Национальную систему пространственных данных» - с декабря 2024 года публичная кадастровая карта действует на этой платформе. Встречаются ситуации, когда владелец говорит, да, была когда-то какая-то съёмка то ли геодезическая, то ли кадастровая. И дом оказывается на публичной карте. Смотрим, где расположен дом, в границах участка или нет. Если вам некогда разбираться в этих хитросплетениях, мы оставляем ссылки на специалистов, кадастрового инженера и земельного юриста.
Рассмотрим третий вариант
Дом на участке, стоит на кадастровом учёте и на него оформлены права собственности.
Проверка, естественно, всех документов, как для пустого участка. Плюс внимание к дому. Как дом "сидит" на кадастровой карте, закоординирован ли он, попросите у владельца ГПЗУ, копии уведомлений о начале строительства и о его окончании. Проверьте, правильно ли он был возведён, соблюдены ли все отступы, охранные зоны и ограничения, а также совпадает ли этажность и площадь с той, что была указана в документах на строительство и правоустанавливающих документах. Не часто, но встречается ситуация, когда прежние хозяева уменьшают площадь или этажность. Это делается для снижения кадастровой стоимости и уменьшения налога. Чтобы спокойно жить дальше и при необходимости иметь возможность оперативно распорядиться участком, надо позаботиться об этом заранее. Самый выгодный для вас вариант, это когда продавец участка решит все вопросы. В противном случае уже вам придётся заново переоформлять документы, приводя их в соответствие с фактическим состоянием. Это затратно и может быть сопряжено с судебными издержками. А вот такого развития событий мы вам точно не пожелаем.
Реконструкция
Давайте кратенько пробежимся по реконструкции. Реконструкция - это тот вид работ, который меняет характеристики объекта, например, его площадь. Процедура оформления реконструкции дома копирует процедуры при строительстве нового дома. После того, как вы закончили реконструкцию дома, необходимо обратиться за услугами кадастрового инженера, который вам подготовит технический план для внесения изменений в ЕГРН через мфц. После этого обратно вы получаете документы с уже внесёнными изменениями. Будем рады вашим успехам!
Соседи и судебные тяжбы
Отвлечёмся на соседей. Как бы сладко вам не пели продавцы участков и домов, что всё ок, переговорите с соседями, которые окружают ваш участок. Может быть у них возникли межевые или хозяйские споры с нынешними владельцами участка. Маловероятно, ну а вдруг соседи и нынешний владелец находятся в стадии судебных разбирательств. А вы об этом можете и не догадываться, так как судья не вынес судебный запрет на совершение определённых действий с участком, либо одной из сторон не было подано такого ходатайства. А может просто информация не дошла до Росреестра. Скорее всего, владельцы - добропорядочные товарищи, но провести опрос соседей, с кем вам предстоит постоянно контачить, не повредит. Выявление проблем на раннем этапе поможет вам принимать верные решения. Если вы сами всё решите – отлично. Но может потребоваться помощь специалистов. Поверьте, некоторые из них прошли такие передряги в профессиональном плане, что вам и не снилось.
Залог в банке и банкротство
И ещё 2 момента, если позволите. Залог в банке и банкротство. Проверьте, не является ли участок или дом предметом залога в банке. Как правило вы увидите эти данные в Росреестре, но всё же. А также уточните ведётся ли в отношении владельца участка и дома дело о банкротстве в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Не ведитесь на дешёвые предложения по участкам и домам. Это может быть звоночком, например, если продавцы желают спихнуть этот товар, как можно быстрей. Помните про правило 3-х лет. Именно в течении такого срока, после проведения сделки, при банкротстве продавца, имущество может быть изъято в конкурсную массу для дальнейшей продажи и выплат кредиторам. Эта проблема широко не освещается, но она есть, и замалчивать её нельзя.Титульное страхование. Зачем?
Рассмотрите вопрос о титульном страховании сделки купли-продажи. С вашего позволения, чуточку поясним логику. Вы нашли участок, дом, квартиру - не важно. Вы обращаетесь к страховой компании и говорите, что хочу мол, застраховать сделку купли-продажи. Они говорят ок и включаются в сделку. Какая самая главная вещь в работе / деятельности страховой компании? Правильно - они очень, очень любят брать деньги, но не любят отдавать их при наступлении страхового случая. Однако, в данной ситуации это играет вам на руку. Страховая компания начнёт запрос документов от продавца и от вас. И что получится в итоге? Вы заплатите страховой денежку, но в результате они "прополощат" вашу сделку вдоль и поперёк. Зачем? В чём их гешефт? Всё очень просто, дорогие друзья. Они не захотят выплачивать страховое возмещение за эту сделку, в случае её опротестования. А представьте, вы застраховали сделку купли-продажи на сумму, которая будет включать: стоимость участка, стоимость дома, расходы, которые вы понесли на юриста, риэлтора и прочие траты, а также включили в страховое возмещение проценты за потраченное ваше время и нервы. И вдруг наступает страховой случай. Страховая компания обязана вам выплатить по договору всю сумму сполна. Для репутации надёжной страховой компании потребуется выплата в вашу сторону. Даже если они под любым соусом будут вас мурыжить и не выплачивать, то при правильном заключении договора и верном подходе, при подаче искового заявления в суд, суд будет на вашей стороне. Поэтому, дорогие друзья, мы и советуем обращаться к специалистам, чтобы все этапы вашей сделки, вы прошли с минимальными затратами. Поэтому, дорогие друзья, мы и советуем взять консультацию у земельного юриста, чтобы по максимуму обезопасить себя от развития негативного сценария.Снятие с кадастрового учёта
Если вам потребуется помощь, то вы можете поручить специалистам снятие с кадастрового учёта объекта недвижимости (дома, здания, участка).
Оценка участка, дома, квартиры, недвижимости
Найти исполнителей для задач по оценке, вы можете, перейдя по ссылкам: оценка участка, оценка дома, оценка квартиры, оценка недвижимости.
Кадастровый инженер, земельный юрист, риэлтор
Если у вас нет времени заниматься этими вопросами, вы можете найти специалистов прямо здесь, на Лэндклаб Услуги: земельного юриста, воспользоваться услугами кадастрового инженера и услугами риэлтора, вызвать геодезиста, чтобы произвести вынос границ участка в натуру.
Куда идти, с чего начать?
Даже если вы не понимаете куда идти, с чего начинать движение, разместите ваши задачи и собирайте информацию от многих специалистов. Привлекайте их поэтапно, по мере необходимости. А использование этого сайта вдоль и поперёк круглосуточно обойдётся вам в 0 рублей и бесполезной регистрации на сайте не потребуется.
Смежные разделы
К вашим услугам: «Архитектура», «Геодезия», «Изыскания», «Межевание» и «Топография» .
Что главнее: выбор земельного участка или какой дом построить?
Как правильно выбрать земельный участок и какой дом на нём построить, из каких материалов, по какой технологии? Чтобы прочитать информацию об этом, найти подрядчика, получить предложения от строителей разных домов, пожалуйста, милости просим в раздел »Дом».